主講老師: 陳仁科（培訓費：3-3.5萬元/天）
工作背景：
蘭課泛太平洋城市智庫主席世界華人協(xié)會專家顧問團地產總顧問北京大學房地產研究員北京大學房地產專家委員會副主任清華大學/浙江大學/中山大學客座教授國家發(fā)改委培訓中心特聘特色小鎮(zhèn)專家...
主講課程：
《房地產開發(fā)決策思維訓練》《房地產二次開發(fā)模式創(chuàng)新》《新型房地產開發(fā)決策思維》《文旅特色小鎮(zhèn)的頂層設計》
文旅特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營管理課程大綱詳細內容
課程分類： 文旅養(yǎng)老
課程目標：
課程對象：
課程時間：
第一章概論
第一節(jié)、文旅小鎮(zhèn)選址的三大要素
1. 資源，即文旅資源必須“特”
①文化是指文化符號、文化資源、文化產業(yè)
②旅游是指旅游資源、旅居、旅行
2. 交通，即交通條件必須“順”。無論是觀光還是度假型的，沒有便捷的交通，一樣難以成就文旅。
3. 人氣源，即人氣源必須“近”。很多小鎮(zhèn)都選擇在城郊，沒有人氣就沒有一切，更沒有地產開發(fā)的基礎和條件。
第二節(jié) 、文旅小鎮(zhèn)拿地的八大風險
1. 資源風險
2. 規(guī)劃風險
3. 交通風險
4. 時間風險
5. 承諾風險
6. 政策風險
7. 換屆風險
8. 環(huán)境風險
第三節(jié)、理論準備
1. 理解文旅小鎮(zhèn)
文旅特色小鎮(zhèn)是依托文化資源和旅游資源,用于休閑度假的小城鎮(zhèn)。
2. 小鎮(zhèn)要避免四大誤區(qū)
① 做成游樂園
② 做成旅游景點
③ 做成大盤開發(fā)
④ 做成休閑農業(yè)
3. 政府的各項政策
4. 新鎮(zhèn)與古鎮(zhèn)的區(qū)別
① 客群：新建小鎮(zhèn)依托的是主城消費群體，以年輕人居多；古鎮(zhèn)輻射更廣，可能是某一區(qū)域，或者全國，甚至全世界的游客。
② 功能：新建小鎮(zhèn)因為是就近消費，所以時間短、人氣旺、流量大，基功能就是滿足游客玩、吃為主，也就是滿足感官需求。古鎮(zhèn)以度假消費為主，時間相對較長、其功主要是滿足游客內心的某種需求，這是精神層面的需求。
③ 依托的資源：新建小鎮(zhèn)既然是以玩、吃的感官需求為主，那么游樂設施、餐飲就是主要資源，一些人造的景觀、小品、休閑配套也不可少。而古鎮(zhèn)則是她的歷史感、獨有的文化、別具一格的建筑風格、秀美的自然風景、原生的生活狀態(tài)等，游客尋求的不是感官刺激，而是內心的感受。
④ 出行方式：新建小鎮(zhèn)一般以結伴而行為主，或者是家庭、或者是同學、或者是同事朋友，結伴的人數(shù)較多。因為是就近消費，交通工具的選擇一般是自駕，或者公共交通。而古鎮(zhèn)因為距離較遠，以飛機和軌道交通為主。出游結伴人數(shù)少，一般為兩三人，更多時候是獨自一人（不算旅行社組織）。
⑤ 盈利模式：一個是以收門票為手段；一個是以租金或者地產的表現(xiàn)形式
5. 實地考察學習
第二章項層設計
第一節(jié)、定位
1. 定位依據：包括依托的資源、依托的市場、地塊的價值、消費者等四大要素
2. 定位作用：就是告訴我們，想做一個什么樣的小鎮(zhèn)。
3. 消費分析：包括觀光型和度假型消費需求。
其中，度假型消費需求可以歸納為四類:減壓放松型/享受成果型/感受情懷型/滿足新奇型。
第二節(jié) 、開發(fā)模式選擇
開發(fā)模式決定項目的盈利能力，同樣也決定項目的存活能力。開發(fā)主題（主體）不同，其選擇的開發(fā)模式就會不同。
1. 游樂地產模式
2. 度假地產模式
3. 旅游商業(yè)模式
4. 旅居養(yǎng)老模式
5. 產業(yè)觀光模式
6. 古鎮(zhèn)改造民宿模式
7. 文旅組合模式
第三節(jié)、盈利模式研究
1. 門票模式
2. 綜合收益模式
3. 產業(yè)收入模式
4. 地產收入模式
5. 資本運作模式
第四節(jié)、小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略規(guī)劃
1. 小鎮(zhèn)規(guī)劃的原則：突出小鎮(zhèn)的特色、規(guī)劃產業(yè)發(fā)展、強調文化表達
2. 規(guī)劃目的：追求一種境界
規(guī)劃的核心:環(huán)境、建筑、產業(yè)、人的有機融合
3. 規(guī)劃的重點：功能布局
功能布局由需求決定功能規(guī)劃最難的是規(guī)而不亂
功能布局包括產業(yè)、交通規(guī)劃、居住、商業(yè)
環(huán)境、配套等6大內容。
第五節(jié) 、小鎮(zhèn)的生存與發(fā)展
梳理生存、生活、發(fā)展的邏輯關系是小鎮(zhèn)開發(fā)的核心。
生存，是指無論當?shù)鼐用?，還是外來的投資客、經營者、甚至是暫住的度假人，都能找到生存的土壤，以自己的方式扎根小鎮(zhèn)。這是小鎮(zhèn)能否持續(xù)發(fā)展的基礎。
生活，包括兩種類型：一是基本的生活需求，二是滿足物質生活之后的精神追求，人們都希望回歸自然、返璞歸真，豐富自己的內心世界。
發(fā)展，是指小鎮(zhèn)的生產力能否足夠支撐穩(wěn)定而持續(xù)的進步。無論是特色小鎮(zhèn)還是文旅小鎮(zhèn)，如果僅靠最初始的轟轟烈烈、熱熱鬧鬧，沒有形成產業(yè)，其生命力到底有多久是值得懷疑的。
第六節(jié) 、小鎮(zhèn)的運營
建立起好的運營模式，是小鎮(zhèn)開發(fā)的巨大挑戰(zhàn)。好的運營管理模式，應是“組織管理架構+開發(fā)建設+產業(yè)發(fā)展平臺”等綜合要素考慮的結果。
1． 運營兩大重點：旅游基地建設和文旅產業(yè)運營
2． 平臺化的思維：包括旅游開發(fā)合作平臺、產業(yè)發(fā)展合作平臺
立體品牌推廣平臺、綜合投融資平臺等。
案例：麗水A谷油畫城運營管理架構
第七節(jié) 、小鎮(zhèn)的服務體系
1． 游客包括公共服務（交通、衛(wèi)生、安全、信息）、接待服務
2． 經營者包括經營環(huán)境、經營秩序、招商政策
3． 本地居民包括物業(yè)服務、生活服務
第八節(jié)、小鎮(zhèn)的品牌
1. 品牌建立的基礎
2. 品牌的辯識度
3. 品牌的傳播
4. 品牌的維護
5. 品牌的提升
6. 品牌的美譽度和忠誠度
